年底北京房地产市场的“最终”地块被国有企业海海控股收购。北京海淀上地0702地块拍卖于12月23日正式开始，起拍价842.2万元。最终，海开以845.6万元的价格中标。成交价格约为每平方米6.97万元。该地块位于高科技产业集群内，周边遍布各大互联网公司。周边拥有一流的教育资源，医疗、商业设施等各种生活设施也较为成熟。不过，房地产中介机构参与拍卖的兴趣似乎并不是很高。只有海海市政公司和建设工程两家公司签约，最终成交溢价率仅为0.4%。市场家具碎片化，房企瞄准优质地块其核心区域的土地。为什么凯道寺这块被认为是“最大”的土地不再“受欢迎”？价格昂贵的“全额配售”地块将成为第八次发售计划中的商业住宅用地清单中最大的。也靠近“孪生”海淀公德寺等交通区域。上地地区因其优越的条件而备受关注。从地理位置上看，该地块位于海淀区上地街道，五环与六环之间。它位于主要工业区。近年来新增供应住宅用地中，是距离中关村软件园最近的用地。受到互联网等行业的辐射和受益。交通方面，靠近昌平地铁线和地铁13号线交汇的中央交通系统青河站。另一方面，教育、医疗、商业等各类居住设施相互关联。周边地区已经非常成熟。尤其是上住学区的教育资源在凯道堂市名列前茅。业界将他视为“海淀新富阶层”、“小学生优先的学区”，其学历水平无愧于“王”之称。 “起拍价84.22亿元，加上海淀区重要的区位价值，虽然没有达到百亿的标准，但这块土地仍然成为2025年北京土地拍卖市场的象征性‘终结’。”该研究院土地市场研究部负责人凯表示，其难得之处不仅在于海淀上地学区教育能力强，更在于其形成于周边地区，百度、腾讯等各大互联网公司总部均设于此。我们相信国家也正在受益于产业集聚上效果。此外，未来预计将借助0702-23号地块打造人工智能产业集群，持续引入节能住宅需求。不仅如此，据了解，海淀市在出让土地2公里范围内，还有不少“明星”房地产项目。西北侧是功德寺“双胞胎”潘和月王云、何月玉明，南侧是最低价超10万日元的北京中海安澜，东南侧是朱坊村“双胞胎”潘建发海燕、震云。据北京市住建委官网信息显示，目前，和悦网云3月份推出的693套已售出95%，接近清盘。成交均价约为10.51万/平方米。黑域裕民444套单位中，近90%为刘同时出售。其余均为高低大户型，成交均价约10.45万/平方米。建发海燕6月推出的431套已售出过半，成交均价为每平方米13.58万元。镇云城该板块521套中，已售出比例不足30%，成交均价为12.4万元/平方米。北京安然取证，平均售价约为15万-18万/平方米。不仅如此，尽管如此，在当地工业、教育等配套设施的支持下，厂址附近的现有房价仍保持相对稳定。张凯表示，海淀区多次向北京房地产市场献出功德寺“双胞胎”地块、朱坊村“双胞胎”项目、树村“鼎豪”项目等诸多抢眼成交，入市项目较为强势。此次出售的土地位于高德寺项目和玉方村项目之间，可能是为了强调与周边项目的差异化。凭借相对较低的准入门槛和更加均衡的住房配套，为海淀北部的新型房地产市场注入了多元化的竞争力。建筑施工加招标限制。虽然上地块拥有得天独厚的区位优势，但拍卖现场却冷清一片。只有两家房企参与竞拍，成交溢价极低。该地块预申请公告新规定。有趣的是，这次招标出售土地需要进行资格预审。经北京市人民政府资格预审合格的具有房地产开发资质的企业海淀区可以参加投标。我们增加了更详细的条件，并公布了提交预审材料的地点、时间、联系方式和电话号码。这种特殊条件在一定程度上排除了一些潜在的投标人。此外，产权清单还规定该地块的城市特征为居住用地R2 2类、F3等多功能用地。用地面积7.71公顷，规划建设用地面积22.54万平方米。其中18号、24号为R2二类住宅地块，占地面积约4.23万平方米，用地建筑面积约9.31万平方米，容积率2.2，建筑限高30米。其中包括一栋约150平方米的非独立产权及社区管理楼以及一栋建筑面积约50平方米的有线电视机房。该土地是一个23号地块面积约3.48万平方米，用地建筑面积约13.23万平方米，其中非独立设施建筑面积约2250平方米，商业服务设施建筑面积约500平方米。也就是说，它是由两栋住宅楼和一块多功能用地组成的土地。其中，13.23万平方米的建筑面积是一个巨大的负担。养老院、体育设施等公共服务用房也必须纳入其中，办公用房比例至少要达到70%。在张凯看来，“拥有和经营比出售和履行更重要”，这种模式无疑对公司的资本积累和综合运营能力提出了更高的要求。此外，两块住宅地块之间还被一条狭长的南北公建区隔开，客观上也形成了限制了可用于建造大型、大面积奢侈品的空间。该项目以110至130平方米的中小户型为主，预计总量相对可控，满足科技人才“改善“学区”的需求。新规，加上地价上涨、配套建设要求增加，对投标主体的资金实力提出了非常高的标准。这也意味着，这块地块的竞争注定属于财力雄厚的大型央企。祈祷/吴爽
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北京国企对决：80亿最终拍卖，隐藏门槛
