制作：清流工作室
作者 |王晓月主编|赵岩
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本文为“影子万科”系列文章之一。
蛇年最后一个月，万科（000002.SZ）陷入了混乱的境地。万科企业2025年亏损820亿元，继公司总裁朱久胜被采取刑事强制措施、媒体报道一把手于亮失踪后，再次引发热议。最先预测住房危机并力促生存的行业尖子们，也难逃行业的看空惯性，陷入债务黑洞。
市场也在追问：曾经号称“生活在阳光下”的万科企业衰落的原因是什么？
这个问题的背景是考虑万科对一系列“影子”公司的调查。这些“影子”公司由范管理科的高级管理层，不属于万科的控制范围。由于他们早期大量购买了万科股票，因此在宝湾冲突中被捕。近年来，这些“影子”公司被指控创建投资平台来监控员工，并收购众多万科房地产项目的股份以增加利润。她还被指控“掏空万科”和“侵犯股东权利”。
清流工作室调查发现，万科旗下博商资产管理有限公司及其子公司深圳市博商书呆实业有限公司（以下简称“博商书呆”）经营的“影子”公司近年来频频向万科“倒卖”地块和房地产项目。所谓“转售”，是指贸易公司先收购一块土地或一个项目，然后在短时间内出售给上市公司万科。
其中一些转售项目位于北方省份、珠三角乃至万科总部所在地深圳。这是无法理解的。换句话说，如果万科的扩张需要一个“中间人”来斡旋，那么如何解释深圳大本营项目的转售呢？更荒唐的是，博商投资的项目至少有一部分是以万科的名义进行宣传的。博斯科的高管也常年在万科工作。博商自有品牌并没有体现征地收益。是的。全球知名房地产开发商万科为何常常需要“经纪人”来收购项目？
由于信息披露不足，目前无法确认该贸易公司在转售给万科时是否通过抬高价格获利。然而，这种商业模式的存在却令人费解。
此外，博商的“影子”公司频频出现在万科合资公司的股东名单中。与其他万科相比房地产项目、博商集团参股的项目公司似乎更有可能获得万科慷慨的资金支持。
据清流工作室统计，2023年峰值数据显示，会展商务部投资的一家高层控股公司旗下至少有6家项目公司获得万科超过20亿元融资，万科其他应收款合计约167亿元。这只是“影子”公司在该项目上投资的一部分资金。此外，还有不少真凶难查的“影子”，通过个人或基金入股参与万科项目，并获得万科的资金支持。
万科向项目公司支付的金额（该等账款计入其他应收款）自2018年以来持续超过2000亿。2024年和2025年，万科计提了其他应收款减值准备。应收账款。换句话说，有些债务被称为“难以收回”，这是万科亏损的伤疤之一。
尽管万科在2018年宣布了瘦身战略，但仍从“影子”公司接管项目公司，直到2022年底行业进入下行周期。
2022年底，一家“影子”公司收购了武汉万辰房地产开发有限公司（以下简称“武汉万辰”）名下的一块土地，并立即出售给上市公司万科。
工商信息显示，武汉皖城入侵后，深圳富士房地产开发有限公司拥有40%的股份。富士集团由陆丰商人叶宏达领导，参与了众多万科项目。武汉万成剩余60%股权由深圳市丰汇紫橙实业有限公司（以下简称“丰汇紫橙”）持有。丰汇智诚是一家全资控股公司由深圳市博商树袋实业有限公司（以下简称“博商树袋”）控股。房商舜泰与房商资产管理有限公司（以下简称“白商资产管理”）法定代表人、办公电话、电子邮箱地址相同。后者的初始股东是万科“影子”公司米莎资本（深圳）有限公司（以下简称“米莎资本”）旗下子公司深圳市金金资产投资中心（有限公司）。
据媒体报道，宝满纠纷期间，万科将其年度集体奖金委托第三方进行投资管理，并代表米莎资本注资设立基金，购买大量万科股票。梅萨资本虽然与万科没有股权关系，但由万科元老、监事会主席丁福源管理，后来由万科战略投资部何卓接手。从那时起，几由万科管理层控股但与万科没有股权关系的公司，如米萨资本，被认为是万科的“影子”公司。其中，以白商资产管理为核心的分公司称为白商部。
2023年，“影子”公司博商书呆以武汉万成名义收购了该土地，并立即将该土地连同发起人公司的股份“出售”给万科。
2022年底，武汉万辰以8.96亿元最低价购买金融港片区P(2022)113地块，成交价格约为每平方米7202.6元。博商顺泰旗下丰汇紫诚将于2023年9月出售其股份，万科将成立新子公司武汉万耀企业管理服务有限公司，接手原股东60%以上股份。此后，武汉万辰拥有的土地被用于开发“万科光谷金耀商业”团结”。
万科财报明确指出，武汉万科是万科2023年收购的子公司。值得一提的问题是，万科本身为何不参与公开拍卖项目的土地竞拍。但几个月后，博树会接手影子公司的业务吗？其中8.96亿元是原股东的要约价格。那么万科接手项目公司股份时，会平价、降价还是溢价？
就像是一个阳光照不到的角落。
此类案例很多，“影子”公司往往在获得土地几个月甚至一个月后就将土地转让给万科，几乎没有时间对土地进行预处理。
2020年3月，徐州万鸿房地产有限公司（以下简称万鸿地产）以1.68亿元购买徐州市鼓楼区九里小学北侧城市住宅用地。万宏地产原股东拿下土地后，同年4月，将其股权转让给博商集团旗下深圳市汇创宏智实业有限公司（以下简称“汇创宏智实业”）。次月，徽庄宏智实业运输将新收购的项目转让给万科子公司徐州万金企业管理服务有限公司和包商事业部的另一家基金，各占股50%。到2024年，企业基金将全部退出，万红地产将成为万科100%控股的公司。
在新疆，新疆中万家庄房地产开发有限公司于2019年底投资2.11亿元购买住宅用地。当时，集团有限公司与博商旗下深圳华丰投资有限公司合作。拿地后，2020年8月，新疆中万杰创70%股权转让给万科子公司新疆万里时尚企业管理咨询有限公司。有限公司，使万科成为该土地的第一大股东。
向省外拓展版图需要所谓“中间商”的介入，但这对于起家于深圳的万科来说或许仍然是“理性”的。尽管万科在南方尤其是深圳基地应该能够轻松获得土地和项目，但南方精益营商体制“转手”的案例仍然存在。
深圳市汇诚同泰实业有限公司（以下简称“汇诚同泰”）原为博商树袋全资公司。 2020年5月28日，汇成同泰控股旗下深圳华通基业投资有限公司以逾1800万元购买广东省深圳市龙华区土地后，主要公司股票发生变动。次日，即2020年5月29日，博商书贷将汇成同泰一半股权转让给深圳万科集团，随后将剩余股权转让给深圳万科集团。2024年，万科集团收购了万科集团。万科在2023年报告中还表示，Ejo Totsuyasu是公司通过“收购”而新增的子公司。
在毗邻深圳的东莞，万科从广东宏源公司接手了一个大项目，该项目也被博司接手。
2019年底，广东宏源全资子公司广东宏源投资有限公司（以下简称“宏源投资”）与两名合伙人在东莞市新设子公司，参与拍卖取得建设用地使用权，竞拍成交金额255.2万元。同年，三方成立项目公司东莞市中万宏鑫置业有限公司（以下简称“中万宏鑫”），共同开发上述土地。2020年，三名股东将中万宏鑫合计70%的股权转让给深圳市凯富实业投资有限公司。d.凯富投资第一大股东、持股51%的深圳市华富投资有限公司隶属于博商集团。万科子公司东莞盛凯实业投资有限公司拥有凯福投资剩余股份。剩下的49%是资本。凯富投资将在2023年前将中万新天地70%的股份转让给万科子公司盛凯实业，根据万科的声明，中万新天地将成为通过收购获得的子公司。
类似这样的例子还有很多。最著名的万科需要商务部作为中介才能拿下更多项目。是因为博司在拿地方面有优势吗？
但实际上，至少部分博彩公司拥有的项目可能代表万科用于外部活动，博彩公司认为在当地获取土地更有利的理由可能并不成立。
杭州金宁房产博商置业有限公司成立于2019年，由博商集团旗下公司创立，注册办公地点位于杭州万科中心。 2020年5月，万科发布新闻稿称，杭州金宁地产将负责万科2020年新一代专项住宅项目“樟宜绿湾”的开发建设。正是在2020年7月，博司将杭州金宁地产40%的股权转让给万科旗下子公司。今后，到2024年，博商将剩余60%股权转让给万科，杭州金宁地产将通过“收购”成为万科新子公司。
工商信息显示，博商旗下多家公司没有参保，在博商工作的高管也在万科任职。那么，博商到底是一家开展商业活动的开发公司，还是万科高管用来转让土地的空壳公司？
在一些公司运营中，“影子”公司并不将项目转让给万科，而是成立合资公司共同开发项目。
在项目建设过程中，万科以运营资金的名义向各个项目提供资金支持。 2014年至2018年，万科快速发展时期，支付给合作伙伴及合资项目的年均增长率达到50%以上。
2018年，万科召开新闻发布会高喊“活下去！”并宣布已开始实施裁员战略。直到2019年，万科的“桑弹模式”才因对外合作项目而被搁置。根据其2018年年报，万科其他应收款同比增长50%至超过2400亿元，此后一直维持在2000亿至2500亿元区间。
这些从万科企业“抽出来”的项目背后，是一系列由万科企业高管控制的“影子”公司。
作为截至2023年，天津宁西房地产开发有限公司、中国投资发展有限公司、北京宁西房地产开发有限公司、天津宁汉房地产开发有限公司、北京绿城银石房地产有限公司分别占据万科28.88亿元、28.37亿元、28.25亿元、28.12亿元。和29.9亿元。这些公司渗透后均成为北京万福阳光投资有限公司的全资子公司，2023年万科阳光还持有价值23.44亿元的万科股份。
再往前追溯，万福阳光由万科旗下子公司持股40%，其余56%由深圳市金田投资咨询协会（有限责任公司）持股。后者渗透后由深圳市博商树袋实业有限公司全资拥有，明显是万科博商的“影子”成员。
仅提到的公司就占了新的总数2023年前万科资金167亿元。按照持股比例计算，“影子”公司占资金近84亿元。而这些公司只是万科与“影子”公司合作项目的一部分。
截至2022年，天津和谐家居建设开发有限公司（以下简称“天津和谐家居”）对万科负有债务238.7万元。天津和谐家居由天津万科及其合作伙伴分别持股45%和30%，其余25%由深圳市广汇达房地产投资有限公司（以下简称“广汇达地产”）持有。 G Ouanghuida Real Estate 显然也是一家 Broadlakeamc 公司。该公司申报的企业邮箱与Broadlake主公司相同，后缀为Broadlakeamc.com.cn（Broadlake官网）。
另一家关联公司佛山万科商业管理有限公司2023年占万科27.97亿元，仅占公司股份的20%万科名下，其余80%由深圳市锦绣地成实业有限公司（以下简称“深圳锦绣地成”）持有，这也明显在薄熙来手中。商业公司。工商信息显示，深圳锦绣帝城已被深圳市耐福实业有限公司渗透，该公司此前注册于深圳市南山区科发路2301号南山金融大厦，与深圳市万科财务咨询有限公司、深圳市盈嘉中实业股份有限公司（有限公司）等万科“影子”公司同一地址注册。
还有巨额债务，背后人来历不明。
2022年财报显示，万科对合资企业广州万莎房地产有限公司（以下简称“广州万莎”）的往来应收账款为54.93亿元。据万科数据显示披露时，广州万莎被归类为合资企业，因为万科仅拥有广州万莎50%的股份。有趣的是，广州万莎的工商信息显示，该公司由万科子公司广州万科企业有限公司100%持股。工商信息显示，到2024年，北京万庆安企业管理咨询有限公司将收购广州万莎20%的股份。即便是北京万茜攻入海角之后，海角依然在万科的控制之下。
也就是说，广州万科虽然多年来占用了数十亿万科资金，但广州万科剩余50%的股东却一无所知，外界也无从得知他的真实身份。
另一家是广东万全投资发展有限公司，将从2022年开始占用万科基金44.95亿元。该公司由万科财务咨询有限公司持股50%，其余50%曲水万全科技有限公司是一家名不见经传的独资企业。曲水万全由自然人杨雪岩先生创办。而关于杨雪燕的职业生涯，目前还没有进一步的消息。
近年来，其他超过2000亿元的债务，成为时刻悬在万科头上的达摩克利斯之剑。万科已于2024年开始计提减值损失，在其他应收款中确认信用减值损失258亿元。这也发出了危险信号。至少有一些流入合作项目的大笔资金被金融界定性为“难以收回”。
根据近期发布的盈利预测，万科预计2025年将出现820亿元的巨额亏损。公告中还提到了减值，因经营风险加大，公司额外计提了信用减值和资产减值准备。
2024年万科计提减值准备258亿元，直接造成当年亏损494.78亿元。 2025年预计损失820亿元。其中其他应收款减值准备是多少？我们还需等待年报中的答案。
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